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 Part2.近未来社会はこうなる1
 Part2.近未来社会はこうなる2
 Part3.エイドスファンドの収益性
 Part4-1.GOOGLEの脅威1
 Part4-2.GOOGLEの脅威2
 Part5-1.未来型投資マンション
 Part5-2.その裏付けとは?
 Part6.震災原発の教訓と未来
 Part7.福島原発事故の本質
 Part8.震災復興ビジネス一覧
 Part9.日本の歴史のルーツ
 Part10.日本の歴史的分岐点
 Part11.日本の歴史的大敗北
 Part12.温故知新の発想から
 Part13.劇的価値変化の時代
 Part14.日本の未来企業一覧
 Part15.世界的に重要な思想
 Part16.経営論から世界を見る
 Part17.卓越国家や企業とは?
 Part18.スティーブ・ジョブス
 Part19.歴史上の真実とは?
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 Part25.次の教育革命!?
 Part26.企業家のルーツ日米比較
 Part27.日本経営者の足りない点
 Part28.失敗の本質
Part5-2.その裏付けとは?

環境共生型マンション投資の優位性を語る


未来への投資として最適。最先端の環境設計・施行技術による環境共生型マンション。設計:アンビエックス


活動:相根代表のバイオマス研究会 企業サイト:天然住宅サイト


次々に登場予定で今話題の「天然住宅」マンション

最先端の環境設計・施行技術による環境共生型マンションの草分け、「天然住宅」マンション が「エコヴィレッジ日野」の代表的マンションから近々竣工予定の文京区小石川の「スクワーバ見樹院」 迄、次々に登場予定です。

既存マンションと比較し「増加が見込まれる」利回り率

環境に配慮した高耐久性を最大の付加価値と考え既存のマンションで7%の利回りがあるとすれば、 天然住宅ブランドで同規模のマンションを建設した場合は、9.5%〜12%の利回りが見込める可能性があります。 100年以上の高耐久性が資産価値をさらに高めます。

1、施行品質が利回りを決める

投資利回りの試算には、個人投資家であれば年間支出項目として、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などが含まれますが、 その中でも修繕積立金はマンションの品質により数倍の差額が発生します。※@この差額の原因は防水工事とコンクリートの施工品質に大きく依存し※A、 施工品質の差は投資対象マンションからの収益継続期間(=寿命)を決定してしまいます。※B


※@大規模修繕費は、凡そu当たり8000円から23,000円が相場。
※A修繕費の中では屋上やバルコニーなどの防水工事が5割を超える。
※B修繕工事を行なう時期には既に防水層には細かな亀裂が生じており
コンクリートの中性化による劣化促進がマンションの寿命を決めてしまう。

2.施行品質は投資回収期間も決定する

大規模修繕の頻度を高めればマンションの寿命は"延命"出来ますが、 収益性は低下してしまい、※C頻度が低ければ寿命は35年〜45年程度で資産価値自体を 失ってしまう可能性があります。※D大規模修繕を行なう目安の「築後25年」程度までの収益性だけを物件選択の条件とする事は危険であり不経済です。 ※E


※C投資家が負担するわけでなくとも修繕費の増加は入居者の負担を増やし入居率の低下を招く。
※D利回りの低下以外に資産価値自体の目減り速度も収益性の見積もり条件として重要。
※E環境設計型のマンションは税制面や融資を受ける際の利子の優遇措置も受けられる地域が
毎年増えているので中古であっても購入者の人気が高く、天然住宅の場合は超長寿命設計でも
ある為、売却時の鑑定額にご満足頂けます。

3.住環境設計が利回りを決める

投資利回りの試算を行なう際、入居率の優劣はポートフォリオを構築する最も大きなファクターのひとつです。
間取りや設備のグレードなどが入居率の向上と密接に関連していることは確かでが、現在、それ以上に入居率との関連性が注目されているのは住環境の性能設計、 いわゆる"環境性能"です。
今まで、資産価値として鑑定の重要度が低かった"環境性能"ですが、建材や内装材、及び水道水からの発生が問題となっている有害化学物質に 依る健康被害を防ぐ設計コンセプトや、宅地内だけでなくマンション建設地域周辺への環境負荷の軽減までが配慮された"環境共生型"の設計仕様などが資産鑑定の項目 として含まれています。
※Fシックハウス症候群の被害者が高齢社会が進行する中で急増している現在、有害化学物質の抑制に成功したマンションへのニーズは非常に高く、 天然住宅には現在多くの問い合わせが全国から寄せられている状況にあります。
当然ながら"天然住宅"ブランドのマンションの入居率は常に100%であり、入居待ちの予約も常に続いている状況にあります。


※F制音性能や制振性能、バリアフリー設計など従来の設計仕様も含まれる。

4.不動産投資事業をサステナブルビジネスと直結するメリット

サステナブル、つまり『循環型社会』を実現させるため、環境配慮と利益追求を両立させた不動産投資事業(=サステナブル・アセットマネジメント) を実現させることは技術的に可能です。
しかし、既存の環境配慮型マンションでは建設資源のリサイクルが不十分であり、また、エアコンや床暖房など電気エネルギー に依存した住宅設備は、実は省エネ化に逆行しているため、実現させることはできません。※Gサステナブル・アセットマネジメントの実現には、自然環境の資源再生能力 及び浄化速度に合わせたサイクルの範囲内で生活環境を維持する能力が必要です。
つまり、自然環境への負荷・汚染を削減し、建材の消費サイクルを伸ばす技術的ノウハウを 集約できたマンションであればこそ、給排水浄化コストの削減や省エネ化による設備負担軽減、 超寿命化による修繕工事費の削減といったサステナブル社会が実現するのです。


※G太陽光により発電し更に給湯する場合のエネルギー変換効率は、太陽光から直接熱を取り出す場合に比べると半分以下しかない為、 補助的エネルギーとして使い分けを徹底する必要がある。

5.既存マンションと比較した利回りの想定増加水準

既存マンションの耐用年数は平均60年と言われ、修繕費総額はマンション全体で建設費の3倍〜5倍に達すると言われています。
一方"天然住宅"ブランドのマンションは、100年を超える超長寿命を想定の基に建設され、コンクリートから給排水設備まで100年以上も殆どメンテナンスが不要という堅牢な仕様であるため、100年間で見た修繕費並びに 建て替え工事費の総額は、少なく見積もっても25%前後の削減が想定できます。
※Hつまりマンション全体の固定資産税や管理費等の諸経費に占める修繕費総額の割合を10%と 仮定した場合でも、既存マンションにおける利回りに対して概ね2.5%の増加が想定できるわけです。※I


※H地下水や地盤強度などの地形的要素、塩害や風水害などの地理的要素などの影響により、
同規模のマンションであっても修繕費の見積額は大きく異なる 。
※I建設地の公示地価に依り固定資産税額は大きく異なる為、マンション全体の年間諸経費を
試算根拠として利回り増加率を一概に想定する事は出来ない。

いかがでしたでしょうか?

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尚、資料は会員様の情報を確認後にご送付させて頂きます。
宜しくお願い致します。

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