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▼ 震災に伴う液状化についての調査情報と機関
国土交通省:ハザードマップ
内閣府:地盤全国マップ
地震工学会:全国電子地盤図
日経電子版:「液状化土地関連情報」
農業環境技術研究所:「歴史的農業環境閲覧システム」

▼ お薦め優良収益不動産物件について
日経BP社運営:建設・不動産の総合サイト「ケンプラッツ」で総合チェック
詳しくは当社迄お問合せ下さい。

物件金額 住所・所要時間 築年数 工法 延べ面積

利回り

4億3000万円 東京都渋谷区恵比寿1丁目 JR恵比寿駅徒歩8分 42 RC造6階建て宅地 680.9 11.44%
3億4500万円 東京都新宿区西新宿5丁目 地下鉄丸ノ内線西新宿駅徒歩9分 20 鉄骨造地上11階 486.77 7.02%
3億0000万円 東京都江戸川区篠崎8丁目 都営新宿線篠崎駅徒歩7分 20 S造マンション3階建て24戸 1607.00 11.21%
3億2000万円 東京都江東区永代1丁目 東西線・大江戸線門前仲町徒歩8分 14 RCマンション9階建て 1DK×16戸+店舗×1 648.17 7.06%
3億1700万円 東京都大田区中馬込 中馬込駅徒歩8分 5 RCマンション4階建て 414.09 7%

▼CASBEE(建築物総合性能環境評価システム)型ビル・マンションについて
詳しくは当社迄お問合せ下さい。

施工主・ビル・マンション名 住所 特徴 工法 仕様

敷地面積又は戸数

オリックス不動産、他
みなとみらいセンタービル
横浜市西区みなとみらい3丁目 CASBEEのSランク 鉄筋コンクリート、鉄骨造り 地下2階 地上21階 3064.79坪
前田建設・リバー平野ガーデンズ 大阪市平野区長吉長原東 CASBEEのSランク 鉄筋コンクリート集合住宅 分譲マンション4棟 地上13・12・11・8階 299戸
藤和不動産・BERISTA志賀本通 名古屋市北区 CASBEEの5段階中上から2番目Aランク 住戸は2LDK〜3LDK、専有面積65〜75平米で全戸南向き 地上10階建て 30戸

▼ 土地・不動産の有効活用について
土地・不動産の有効活用をご提案する主な会社

東京建物不動産販売株式会社 03-4335-7070 国土交通大臣(8)第2885号
得意分野:アセットソリューション分野
本社住所:〒163-0802 東京都新宿区西新宿1-25-1 新宿センタービル41F
住友不動産販売株式会社 0120-721-491 国土交通大臣(10)第2077号
得意分野:お役立ちガイドが便利
本社住所:〒163-0802 東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル2F
中央三井信不動産株式会社 03-3271-3171 国土交通大臣(6)第3726号
得意分野:住宅ローン等優遇金利サービスあり
本社住所:〒103-0022 東京都中央区日本橋室町3-4-4 JPビル12F
野村不動産アーバンネット株式会社 03-3345-7778 国土交通大臣(2)第6101号
得意分野:不動産投資専用サイトあり
本社住所:〒163-0576 東京都新宿区西新宿1-25-2 新宿野村ビル
みずほ信不動産販売株式会社 0120-556-175 国土交通大臣(6)第3529号
得意分野:土地から投資用不動産から、マンション・戸建迄
本社住所:〒103-0028 東京都中央区区八重洲1-1-8
三井不動産販売株式会社 0120-318-981 国土交通大臣(12)第777号
得意分野:不動産・土地活用の専用ナビサイトあり
本社住所:〒163-0460 東京都新宿区西新宿2-1-1 新宿三井ビル
三菱地所リアルエステートサービス株式会社 03-3510-8011 国土交通大臣(11)第1512号
得意分野:居住用から事業用まで多種多様のコンサルティング
本社住所:〒100-8113 東京都千代田区大手町2-2-1 新大手町ビル

▼ 不動産投資信託について
T.REITのスキーム
REITとは、「Real Estate Investment Trusts」(不動産投資信託)の略で、投資家から小口で集めた資金を、導管体(非課税)である会社(投資法人)が不動産に投資し、収益を分配するものです。企業の信用力を前提とする企業金融(コーポレート・ファイナンス)ではなく、不動産が生み出すキャッシュフローを前提とした資産金融(プロジェクト・ファイナンス)に着目した資金調達手段として位置付けられます。 投資対象欧米や豪州の例を見ますと、オフィスビル、住宅、ショッピングセンター等商業施設、ホテルなど多岐にわたり、キャッシュフローを生み出す不動産であればいずれも可能です。
スキームは米国のようにREIT自らが投資を行う方式と、豪州のように投資家と資産運用者(委託会社)が別組織である方式があり、日本で実施された「J-REIT」は豪州型の方式です。

U.REITのメリット
1.投資家のメリット
  ・実物不動産に投資する場合に比べて、小口(米国では1口1,000ドル程度)で投資できる(1株約50万円程度)
  ・市場売買によって流動性・換金性が高い
  ・情報開示による透明性の確保

2.設立者(オリジネーター)のメリット
  ・収益の大半(J−REITでは90%以上)を配当することで二重課税を回避(通常の不動産株式は約40%の法人税控除後から配当)
  ・資産をオフバランスでき、有利子負債の削減やROAの改善を図れる。

REIT(不動産投資ファンド)と実物不動産,不動産株式との違い
 
不動産投資の性格 資金運用の範囲 投資家の得る運用益の範囲
実物不動産取得 直接投資 特定 直接に運用益部を取得
不動産投資ファンド 間接投資 一定範囲に限定 運用益の90%以上を取得
不動産会社株式 間接投資 広範 株式会社の税引の利益を取得

V.エクイティ型とデット型
REITの証券には、ローリスク・ローリターンのデット型とハイリターンのエクイティ型とがあります。 デット型は元金・配当の優先分配権があることから安定性があり、エクイティ型はデット型の残余(劣後)部分の分配権しかないことから、賃料収入が多い場合に大きな配当が見込める半面、賃料収入が少ない場合には配当が少なくなります。したがって、エクイティ型の投資家はリスク負担の見返りとして、デット型投資家より高い利回りを要求しています。 デット型のローンは、借入企業の信用力や全資産ではなく、対象不動産のキャッシュフローを前提とした非遡及型融資(ノンリコースローン)が多く、当該担保不動産のみを返済原資とすることから一般に通常の貸付より金利が高くなります。

デット型とエクイティ型の違い
 
デット型(借金)
エクイティ型(純資産価値)
内容(特徴) 不動産を担保とする金銭債権を細分化したもの
ローリスクローリターン
総負債価値から負債を差し引いた部分(資本)
ハイリスク・ハイリターン
元金の償還
配当の分配
元金返済期限に元金が償還
利払い期限に利息が支払われる
デット型の残余価値がある場合に償還
デット型の残余価値がある場合に配当
メリット
デメリット
エクイティ型よりも優先して支払いを受けられる安定性
賃料が上昇しても確定利回りしか利息を受け取れない

賃料の上下により元金の償還や配当が変動


レバレッジを効かせるために、投資額をデット、エクイティで各50%ずつ調達し、純収益が変動した場合の配当例を具体的にみると、純収益利回りが高いケースAではエクイティ型の利回りが高くなりますが、純収益利回りが低いケースC、Dではエクイティ型の利回りはデット型の利回りを下回ります。(下図参照)賃料がケースAに比べて半減するケースDでは純収益が減少し、安定しているデットの配当も減少することになります。 これまでの日本の不動産証券化では、リスクの低いデット型への投資が大半で、エクイティ型は不動産会社などの設立者(オリジネーター)自らが留保するケースが多かったものの、今後のREIT市場では、情報開示が充実することによってリスクを負担してエクイティ型に投資する投資家(リスク・テイカー)が現れることが期待されています。

デット型・エクイティ型の配当例(投資額をデット、エクイティで各50%ずつ調達した場合を想定)

不動産の
投資額
200

デット
(借入れ・社債 
  利率 3%と仮定)
100

エクイティ
(投資家)
100

  ケースA ケースB ケースC ケースD
賃料
利回り(%)
16
8
12
6
10
5
8
4
管理コスト
(投資額の30%を想定)
6
6
6
6
純収益(配当原資)
利回り(%)
10
5
6
3
4
2
2
1
デット分
エクイティ分
3
7
3
3
3
1
2
0

<主な開示条件>
ザイマックス不動産の管理運営の例:取引内容、不動産の質、実際の賃料、占有率、予想配当利回り、予想配当金等


 
不動産投信REITの主な会社 Yahoo!ファイナンスREIT逆引き 証券コードNo 上場日

産業ファンド投資法人 証券コード:3249 2007年10月18日
三菱商事・ユービーエス・リアルティによる2つ目のリート。物流中心でインフラ施設も。
概要:三菱商事UBSリアルティが運用。

野村不動産レジデンシャル投資法人 証券コード:3240 2007年2月14日
野村不動産グループがスポンサーの二つ目の住居特化型。私募を含め強いパイプラインを持つ。
概要:野村不動産投信が運用。

森ヒルズリート投資法人 証券コード:3234 2006年11月30日
森ビルが運営する都市型リート。パイプラインの強みでオフィスと住宅を中心として展開。
概要:森ビル・インベストメントマネジメントが運用。

日本コマーシャル投資法人 証券コード:3229 2006年9月26日
オフィス中心に商業施設に投資する複合型。私募ファンド運営大手パシフィックマネジメントによる二つ目のREIT。
概要:パシフィックコマーシャルが運用。

MIDリート投資法人 証券コード:3227 2006年8月29日
関西圏を主要投資対象とする総合型。スポンサーのMIDグループは、米国年金運用大手関連会社。
概要:MIDリートマネジメントが運用。

日本アコモデーションファンド投資法人 証券コード:3226 2006年8月4日
三井不動産がスポンサーの住居特化銘柄。シニア物件や学生寮なども投資対象。
概要:三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが運用。

ジャパンエクセレント投資法人 証券コード:8987 2006年6月27日
スポンサーの主体はみずほフィナンシャルグループ。準オフィス特化型の総合型。
概要:ジャパンエクセレントアセットマネジメントが運用。

日本賃貸住宅投資法人 証券コード:8986 2006年6月22日
地域分散した住居特化型。2010年7月にプロスペクト・レジデンシャル投資法人を吸収合併
概要:ミカサ・アセット・マネジメントが運用。

日本ホテルファンド投資法人 証券コード:8985 2006年6月14日
スポンサーはカナダを拠点としたホテルコンサルティング会社。ホテル特化型。
概要:日本ホテルリートアドバイザーズが運用。

ビ・ライフ投資法人 証券コード:8984 2006年3月22日
モリモトと大和ハウス工業がスポンサー。2010年4月に破綻したNCRと合併。住宅と商業施設中心の複合型。
概要:ダイワモリモトアセットマネジメントが運用。

トップリート投資法人 証券コード:8982 2006年3月1日
スポンサーが製造業大手新日鐵と王子製紙。大型物件が中心の総合型。
概要:トップリートアセットマネジメントが運用。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 証券コード:8981 2006年2月15日
スポンサーは外資系ゴールドマン・サックスの子会社。一部変動賃料を導入しているホテル特化型。
概要:ジャパン・ホテル・アンド・リゾートが運用。

スターツプロシード投資法人 証券コード:8979 2005年11月30日
唯一のJASDAQ上場の住宅特化型銘柄。スポンサーは不動産開発と仲介業を全国で展開。
概要:スターツアセットマネジメントが運用。

阪急リート投資法人 証券コード:8977 2005年10月26日
関西圏を投資主対象とする初の商業用途・オフィス用途の銘柄。電鉄会社スポンサー2銘柄目。
概要:阪急リート投信が運用。

大和證券オフィス投資法人 証券コード:8976 2005年10月19日
オフィスビル特化型銘柄。スポンサーは国内会社では最古参となる私募ファンド運営会社の大手。
概要:大和リアル・エステート・アセット・マネジメントが運用。

FCレジデンシャル投資法人 証券コード:8975 2005年10月12日
公募型の匿名組合不動産投資商品を中心にファンド事業を行う会社がスポンサー。
概要:ファンドクリエーション不動産投信が運用。

積水ハウス・SI投資法人 証券コード:8973 2005年7月28日
出資会社:住宅、商業施設中心の総合型。2010年3月にスポンサーが積水ハウスとスプリング・インベストメントに変更
概要:積水ハウス・SIアセットマネジメントが運用。

ケネディクス不動産投資法人 証券コード:8972 2005年7月21日
出資会社:ケネディクス、ケネディクス・リート・マネジメント、他個人25%程度。
概要:東京の中規模オフィスビルが主要。運用資産2000億円が目標。

ジャパン・シングルレジデンス投資法人 証券コード:8970 2005年7月13日
出資会社:ダーウィン、リーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン、クリード、ジャパン・シングルレジデンスAM
概要:マンションなどの住居やアパートに投資。単身者向けのホテルなどの施設が主。

福岡リート投資法人 証券コード:8968 2005年6月21日
出資会社:福岡リアルティホールディングス、福岡銀行、西日本シティ銀、ロイヤル、九電工、福岡地所
概要:福岡都市圏の商業施設中心の総合型運用。

日本ロジスティンクスファンド投資法人 証券コード:8967 2005年5月9日
出資会社:三井物産、中央三井信託銀行、ケネディクス
概要:首都圏、近畿、中部、九州地方の物流施設に出資。長期安定の賃料が特色。目標1150億円。

平和不動産リート投資法人 証券コード:8966 2005年3月8日
出資会社:オフィス・住居を主体とした総合型銘柄。平和不動産との提携により物件の追加取得を目指す。
概要:平和不動産アセットマネジメントが運用。

フロンティア不動産投資法人 証券コード:8964 2005年8月9日
出資会社:JT、日本トラスティ・サービス信託口、池田銀行、常陽銀行、日本マスタートラスト信託口、りそな銀行等
概要:国内全国都市の商業施設に分散投資。JT以外の物件も検討。2000億円規模が目標。

インヴィンシブル投資法人 証券コード:8963 2004年5月17日
上場来、大証銘柄であったが2006年8月に東証へ上場。2010年2月からLCP投資法人と合併。複合型。
概要:コンソナント・インベストメント・マネジメントが運用。

森トラスト総合リート投資法人 証券コード:8961 2004年2月13日
出資会社:森トラスト、森観光トラスト、日本トラスティ・サービス信託口、日本マスタートラスト、資産管理信託等
概要:東京都心部の大型オフィスビルが主。商業施設も保有し、住宅やホテルなども組み込む。

ユナイテッド・アーバン投資法人 証券コード:8960 2003年12月22日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、池田銀行、資産管理信託、日本マスタートラスト信託口、りそな銀行等
概要:商業施設、オフィスビル、ホテル、住居の全てに投資する総合ファンド。首都圏が主体。長期契約多。

野村不動産オフィスファンド投資法人 証券コード:8959 2003年12月4日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、野村不動産、日本マスタートラスト信託口、資産管理サービス信託口、池田銀行等
概要:稼働率9割以上。都心のオフィスビルに特化。長期保有方針。

グローバル・ワン不動産投資法人 証券コード:8958 2003年9月25日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、池田銀行、日本マスタートラスト信託口、資産管理信託
概要:大都市圏の大型オフィスビルで運用。物件数は少ないが資産規模は2000億円が目標。

東急リアルエステート投資法人 証券コード:8957 2003年9月10日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、東京急行電鉄、川崎学園、AIGスター生命、資産管理サービス信託口
概要:東急電鉄と東急不動産が主体。東急線沿線の不動産が中心。資産規模は2000億円を目指す。

プレミア投資法人 証券コード:8956 2002年9月10日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、日本マスタートラスト信託口、中央三井信託銀行、山梨中央銀行、広島銀行等
概要:東京圏に特化した運用を行い、オフィスビルと賃貸マンションを所有。

日本プライムリアリティ投資法人 証券コード:8955 2002年6月14日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、東京建物、川崎学園、明治安田生命、日本マスタートラスト信託口等
概要:オフィスビル、商業施設、資産規模3000億円を目指す。

オリックス不動産投資法人 証券コード:8954 2002年6月12日
出資会社:オリックス生命保険、日本トラスティ・サービス信託口、日本マスタートラスト信託口、資産管理サービス信託口等
概要:首都圏の中規模オフィスビルを中心に運用。母体のオリックス・グループ関連の物件が多数。

日本リテールファンド投資法人(三菱商事ユーピーエス・リアルティ) 証券コード:8953 2002年3月12日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、三菱商事、日本マスタートラスト信託口、中国銀行、資産管理サービス投資口等
概要:ショッピングセンター、商業店舗ビルなどが中心。資産規模1兆円を目指す。

ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント 証券コード:8952 2001年9月10日
出資会社:日本トラスト・サービス信託口、日本マスタートラスト信託口、三菱地所、中国銀行、東京海上日動等
概要:資産規模3000億円を達成。オフィスビルが中心。目標は資産規模1兆円。

日本ビルファンドマネジメント 証券コード:8951 2001年9月10日
出資会社:日本トラスティ・サービス信託口、日本マスタートラスト信託口、三井不動産、資産管理サービス信託口等
概要:NKK本社などのオフィスビル。資産規模5000億円が目標。





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